Kupci iz EU-a i EEA-e
Za kuće, stanove i druge nekretnine koje nisu u posebno ograničenoj kategoriji u pravilu ne traže prethodnu suglasnost Ministarstva. Posebna pravila mogu vrijediti za poljoprivredno zemljište i druga zaštićena dobra.
Nekretnine u Hrvatskoj
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za strance: dokumenti i ovjereni prijevodi
Državljanstvo kupca određuje treba li za stjecanje nekretnine suglasnost Ministarstva i provjera uzajamnosti. OIB, ugovor, punomoć, korporativne isprave i zemljišnoknjižna dokumentacija zatim moraju biti pripremljeni u obliku koji prihvaća hrvatsko nadležno tijelo. Ovaj vodič povezuje postupak s dokumentima koje može trebati ovjereno prevesti.
Ponuda u pravilu u 30 minuta tijekom radnog vremena · isporuka isti dan ovisno o opsegu i dostupnosti.
Prvi korak
Najprije utvrdite pravni položaj kupca — tek zatim popis dokumenata.
Pravila nisu jednaka za sve strane kupce. Državljani EU-a i EEA-e u pravilu stječu obične nekretnine pod uvjetima koji vrijede za hrvatske državljane, uz posebna ograničenja za pojedine kategorije zemljišta. Za druge kupce u pravilu se provodi upravni postupak pred Ministarstvom, pod uvjetom uzajamnosti.
Kupci iz drugih država
Stjecanje se u pravilu odobrava u upravnom postupku ako postoji uzajamnost između Hrvatske i države kupca. Aktualni položaj treba provjeriti na službenom popisu jer se uvjeti razlikuju po državama, a ponekad i po saveznim jedinicama.
Strana društva
Uz pravnu osnovu stjecanja mogu trebati izvadak iz stranog registra, dokaz ovlasti potpisnika, OIB i punomoć. Korporativne isprave za hrvatska tijela često treba dostaviti na hrvatskom u ovjerenom prijevodu.
Postupak i dokumenti
Dokumentaciju pripremite prema fazi kupnje.
Točan popis ovisi o državljanstvu ili sjedištu kupca, vrsti nekretnine, načinu zastupanja i zahtjevima javnog bilježnika, odvjetnika, banke i nadležnog tijela.
- 01
Provjerite pravo stjecanja
Utvrdite pripada li kupac režimu EU/EEA, švicarskom režimu ili režimu uzajamnosti i suglasnosti Ministarstva. Za kupce iz trećih država provjerite aktualni službeni popis uzajamnosti prije potpisivanja ili preuzimanja obveze.
- 02
Ishodite OIB
Zahtjev se podnosi ispostavi Porezne uprave prema mjestu nekretnine. Strana pravna osoba prilaže osnivački akt, odluku ili izvadak iz registra na hrvatskom ili u prijevodu ovlaštenog sudskog tumača. Punomoć također mora biti na hrvatskom ili prevedena na hrvatski.
- 03
Pripremite ugovornu dokumentaciju
Kupoprodajni ugovor, eventualni predugovor, punomoći, tabularna izjava i korporativne odluke moraju biti međusobno usklađeni. Hoće li ugovor biti dvojezičan ili će se izrađivati zaseban ovjereni prijevod treba potvrditi s pravnim savjetnikom i tijelom kojem se dokument podnosi.
- 04
Podnesite zahtjev Ministarstvu kada je potreban
Službeni popis uključuje pravnu osnovu stjecanja, prodavateljev dokaz vlasništva, potvrdu o pravnom statusu nekretnine, dokaz državljanstva ili statusa društva te punomoć kada kupca zastupa druga osoba.
- 05
Provedite zemljišnoknjižni upis
Vlasništvo se ne stječe samim potpisom ugovora, nego upisom u zemljišnu knjigu. Prijedlog se podnosi nadležnom sudu elektronički preko odvjetnika ili javnog bilježnika, uz ispravu koja je pravna osnova upisa i druge potrebne dokaze.
Prijevod dokumentacije
Dokumenti koji se najčešće prevode u transakcijama sa stranim kupcem.
Ne postoji univerzalno pravilo prema kojem svaki dokument mora imati ovjereni prijevod. Opseg treba potvrditi prema namjeni, jeziku izvornika i zahtjevu osobe ili tijela koje dokument prima.
- 01Izvadak iz stranog registra i osnivački akt stranog društva
- 02Posebna punomoć za OIB, potpis ugovora ili zemljišnoknjižni postupak
- 03Odluka društva ili drugi dokaz ovlasti za sklapanje transakcije
- 04Predugovor, kupoprodajni ugovor i dodaci ugovoru
- 05Tabularna izjava i javnobilježničke potvrde
- 06Zemljišnoknjižni izvadak, rješenje o upisu i druga hrvatska službena dokumentacija za uporabu u inozemstvu
- 07Porezno rješenje i potvrde povezane s financiranjem kada ih traži banka ili drugo tijelo
- 08Apostille ili legalizacijska potvrda kada je potrebna za konkretan strani dokument
Sigurna priprema
Prijevod mora odgovarati stvarnoj namjeni dokumenta.
- 01
Pošaljite čitljiv komplet
Učitajte sve stranice dokumenta, uključujući ovjere, pečate, dodatke i Apostille. Navedite državu kupca, smjer prijevoda i instituciju kojoj se prijevod predaje.
- 02
Potvrdite opseg prijevoda
Provjeravamo vrstu isprave, terminologiju, potpise, pečate i povezane dokumente te potvrđujemo cijenu i rok. O pravnoj valjanosti i potrebnom obliku odlučuje nadležno tijelo ili pravni savjetnik.
- 03
Preuzmite usklađeni prijevod
Izrađujemo ovjereni prijevod spreman za uporabu u dogovorenom postupku. Digitalna i fizička isporuka dogovaraju se prema zahtjevu primatelja dokumenta.
Praktični odgovori
Najčešća pitanja stranih kupaca o dokumentima i prijevodu.
01Može li državljanin EU-a kupiti nekretninu u Hrvatskoj?
U pravilu može steći običnu nekretninu pod uvjetima koji vrijede za hrvatske državljane. Posebna ograničenja i dalje mogu vrijediti za poljoprivredno zemljište, zaštićena dobra i druge posebno uređene kategorije. gov.hr — kupnja nekretnina za strane državljane ↗
02Treba li kupcu izvan EU-a suglasnost Ministarstva?
U pravilu se provodi upravni postupak pred Ministarstvom, a stjecanje ovisi o postojanju uzajamnosti. Položaj treba provjeriti prema državi državljanstva i aktualnom službenom popisu. Ministarstvo — aktualni podaci o uzajamnosti ↗
03Je li OIB potreban za kupnju nekretnine?
OIB identificira stranu osobu u hrvatskim pravnim, službenim i poreznim postupcima. Kod kupnje nekretnine nadležna je ispostava Porezne uprave prema mjestu nekretnine. Porezna uprava — dodjeljivanje OIB-a ↗
04Koji dokumenti trebaju ovjereni prijevod?
Ne postoji jedan popis za svaku kupnju. Službene upute za OIB izrijekom traže da dokument stranog društva bude na hrvatskom ili preveden od ovlaštenog sudskog tumača, a punomoć na hrvatskom ili prevedena na hrvatski. Za ugovor i ostale dokumente zahtjev treba potvrditi s tijelom ili stručnjakom koji ih prima.
05Postajem li vlasnik potpisom kupoprodajnog ugovora?
Ne. Potpisani ugovor je pravna osnova, ali pravo vlasništva stječe se upisom u zemljišnu knjigu. gov.hr — upis prava vlasništva ↗
06Treba li svaki strani dokument Apostille?
Ne. Apostille ili puna legalizacija ovise o državi izdavanja, vrsti isprave, međunarodnom ili europskom režimu i zahtjevu primatelja. To treba provjeriti prije prevođenja kako bi se obuhvatila i nadovjera kada je potrebna.
07Koliki je porez na promet nekretnina?
Kada stjecanje nije oporezivo PDV-om, aktualna stopa poreza na promet nekretnina iznosi 3% tržišne vrijednosti, a obveznik je stjecatelj. Za porezni tretman konkretne transakcije potreban je porezni ili pravni savjet. Porezna uprava — porez na promet nekretnina ↗
08Pruža li abacus pravni savjet o kupnji?
Ne u okviru ove usluge. Abacus priprema stručne i ovjerene prijevode. Pravo stjecanja, ugovorne uvjete, poreze i sadržaj prijedloga za upis treba provjeriti s hrvatskim odvjetnikom, javnim bilježnikom ili nadležnim tijelom.
09Kako se određuje cijena prijevoda?
Cijena se u svakom slučaju određuje pojedinačno nakon pregleda dokumenta, prema jezičnoj kombinaciji, količini i vrsti teksta, ovjeri, roku i drugim zahtjevima. Za ovjerene prijevode ponuda se može temeljiti na Pravilniku o stalnim sudskim tumačima. Pravilnik pisane prijevode obračunava po normiranom retku od 50 znakova, a najmanja obračunska jedinica je jedna normirana kartica od 30 redaka, odnosno 1.500 znakova. Pravilnik o stalnim sudskim tumačima (Narodne novine) ↗
Provjereni izvori
Službeni izvori korišteni za ovaj vodič
Stručna redakcija: Toni Nogolica · izvori provjereni 31. kolovoza 2026.- Vlada Republike HrvatskeRežimi stjecanja nekretnina, postupak suglasnosti i potrebna dokumentacija.↗
- Ministarstvo pravosuđa, uprave i digitalne transformacijeAktualni podaci o uzajamnosti za države izvan EU-a, EEA-e i Švicarske.↗
- Porezna upravaOIB za strane osobe, nadležnost, korporativne isprave i punomoći.↗
- gov.hr — zemljišne knjigeStjecanje vlasništva upisom i podnošenje zemljišnoknjižnog prijedloga.↗
- Narodne novine 52/2025Izmjena Zakona i odgođeno stupanje na snagu OECD režima.↗
- OECD — CroatiaAktualni status Hrvatske u pristupnom procesu OECD-u.↗
Ponuda u 30 minuta
Pošaljite dokumente sada.
Tijekom radnog vremena na potpune upite u pravilu odgovaramo ponudom u 30 minuta. Za kraće dokumente provjerit ćemo i mogućnost isporuke isti dan.
E-mailinfo@aba-cus.hrTelefon+385 1 4886 500AdresaIlica 7310 000 Zagreb, Croatia
Datoteke se čuvaju samo radi izrade ponude i izvršenja naručenog prijevoda.
Cijena se određuje pojedinačno nakon pregleda dokumenta. Ponuda za ovjereni prijevod može se temeljiti na Pravilniku o stalnim sudskim tumačima.